雅生活转型工作从2024年开始，大量出清低效项目也集中在2024年和2025年。
雅生活在3月最后一日晚间交出成绩单，原本业绩说明会推迟到4月2月，踌躇之间是公司还处于转型与整合时期。
截至2025年12月31日，雅生活实现收入128.92亿元，同比下降7.5%；毛利总额16.77亿元，同比下降19.5%；净利润为2.16亿元，上年同期为-31.58亿元；归母净利润为1.05亿元。
通读业绩报告，尽管收入与毛利承压，雅生活收获了扭亏为盈，在主动出清低效项目与加紧回款之后，公司现金流也保持在健康水平。
据参会投资者透露，雅生活于4月2日召开2025年度业绩投资者推介会，公司执行董事兼首席执行官李大龙、首席财务官黄嘉毅出席会议。
“当行业回归理性，真正坚持长期主义的企业，终将收获时间的复利。”管理层会上表示，公司以收定支、以现金流作为生命线，预计2026年在经营上会逐渐稳中向好，开始触底反弹。
01
主动出清
地产行业还处于调整期，物业管理行业挑战升级，叠加业主需求变化以及市场竞争愈趋激烈，处在转型期的雅生活需要接受增速放缓的大趋势，甚至是收入及盈利端的上下波动。
过去一年，雅生活没能成功终结收入端的下降趋势。
截至2025年12月31日，录得总营收128.92亿元，同比下降7.5%，收入下降主要由于公司正在持续推进业务结构优化，注重经营质量。
分业务看，物业管理服务收入106.36亿元，同比下降3.1%；业主增值服务收入为10.6亿元，同比下降17.9%；城市服务收入为11.06亿元，同比下降15.1%；外延增值服务收入8990万元，同比下降75.5%。
作为最核心的地基，雅生活物业管理服务整体保持稳定，细微波动主要来自占比较大的非住宅物业项目。
据介绍，雅生活在管项目覆盖住宅、公共建筑和商业办公等细分业态。截至2025年12月31日止，在管面积中住宅类业态占比为48.7%，公共建筑类项目的占比约为41.1%，商业及其他项目占比约为10.2%。
年内，来自住宅物业项目的收入为45.11亿元，同比持平；来自非住宅物业项目的收入为61.25亿元，同比减少4.6%。
针对收入下降问题，管理层表示，主要是部分周期性业务相较往年有所下降，但核心业务收入占比已经达到99%，保持整体规模基本稳健。
“受到房地产市场影响以及严控风险，公司主动减少房地产方面的业务规模，因此外延增值服务同比有一定的下降。总体上，2025年收入下降是公司在项目结构优化中的结果。”
据参会投资者透露，雅生活主动对部分低效项目进行了出清，例如回款率比较低、空置率非常高以及地产遗留问题导致项目存在重大安全生产隐患的项目，以释放资源，优化项目结构以及提升经营效率。
此外，管理层还提到，公司秉持从“大而全”转向“强而精”的目标，转型工作从2024年开始，大量出清低效项目也集中在2024年和2025年。预计2026年到未来，公司出清节奏会有所放缓，处于动态微调的状况。
调整难免带来波动，但收入波动只是一时的。雅生活在管规模依旧位于行业前列，并不依赖关联方输送面积的同时还能保持稳定。
于2025年12月31日，公司总在管面积约为5.03亿平方米，在管项目3864个。其中，来自第三方项目的在管面积占比约为81.8%。
据参会投资者转述，雅生活项目大部分集中在经济发达地区，因此保证了项目收益，其中73%在管面积位于一二线城市，来自北上广深在管面积的收入占比接近40%。
通过2025年深度反思与研究，雅生活确定未来要做有质量的发展。
雅生活认为，有质量的发展解题关键在密度，要将运营和市场结合起来。未来将布局聚焦在全国不超过60个城市，原则上对于非白名单的城市不进入，同时也会积极探索一些新增的业务，包括医疗、房托、房管等。
“从规模速度型向质量效益型转变，主要是将市场的发展与最终效益转换结合起来，集团主动调整了项目结构，年内市拓也收获了不少优质项目。”
02
良性运转
将2025年定义为提质增效的转型年，雅生活一方面对业务结构进行调整，一方面加强了品质投入，花的钱变多了，毛利端则略微承压。
年内，雅生活毛利为16.77亿元，较2024年同期下降19.5%；毛利率从上年同期15%下降2.0个百分点至13%。其中，作为核心、非周期性业务，物业管理服务、业主增值服务和城市服务毛利总额为16.78亿元，同比下降16.7%。
具体来看，物业管理服务、业主增值服务、城市服务及外延增值服务毛利分别为13.61亿元、1.98亿元、1.2亿元及-150万元，毛利率分别为12.8%、18.7%、10.8%及-1.7%。
除了物业管理服务及城市服务业务因主动调整及出清导致阶段性波动外，业主增值服务及外延增值服务也受到主动降低地产相关业务的影响。
管理层会上表示，公司物业管理业务毛利率依旧保持稳定，整体销售费率和行政费率维持在较低水平，行政开支同比下降近两成，保持在行业较低水平。
虽然处于转型期当中，但雅生活还是在2025年收获了一项好消息——实现扭亏为盈。
年内，由于没有新增对关联方贸易应收款项的大额计提减值拨备，雅生活金融资产减值损失由2024年43.29亿元大幅下降至5.38亿元。
因此，雅生活录得净利润2.17亿元，归母净利润为1.05亿元，净利润率为1.7%。若不含减值摊销等因素影响，经调整净利润为7.84亿元，经调整净利润率为6.1%。
截至2025年12月31日，雅生活贸易应收款项总额为85.17亿元，与上年同期基本持平。其中，来自关联方的应收款项为35.277亿元，同比减少约4600万元；来自第三方的应收款项为49.99亿元，同比微增2.24%。
雅生活表示，贸易应收款微增主要受到市场环境与业主支付能力变化影响，回款周期变长；但公司通过多种渠道积极回笼资金，整体贸易应收款余额基本保持规模平稳。
除了住宅物管，雅生活另一重业务核心放在了回款周期最长的公建及城市服务上，叠加第三方市场拓展需要，以及关联方回款能力下降，综合导致过去应收账款规模迅速膨胀的结果。
对此，管理层表示，2025年内公司主动对城市服务进行经营聚焦，并对项目结构进行了大幅调整，只要回款预期不明朗的项目马上进行撤场，倒逼回款或及时止损。
“因此，城市服务的现金流在2025年实现了好转，经营性现金流远远超过了公司当期利润，主要就是通过项目撤场加速回款。所以整体现金流向好，应收账款规模也有所降低。”
雅生活认为这是比较好的循环信号，叠加公司严控项目拓展，在城市服务板块没有投资性的大额支出，因此保持了该板块业务的良性运转。
截至2025年12月31日，雅生活流动资产125.34亿元，现金及现金等价物为30.45亿元，公司总权益为111.68亿元。
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